Alquilar una vivienda implica una serie de derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino. Conocer las principales reglas aplicables al contrato de arrendamiento ayuda a evitar conflictos y permite saber cómo actuar ante problemas relacionados con la renta, la fianza, las reparaciones, la duración del contrato o la finalización del alquiler.
Esta guía ofrece una visión general de los aspectos más importantes del alquiler de vivienda habitual en España.
1. El contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento establece las condiciones por las que el propietario cede el uso de una vivienda al inquilino a cambio de una renta.
Aunque algunos acuerdos pueden realizarse verbalmente, es recomendable disponer siempre de un contrato escrito en el que figuren claramente la vivienda arrendada, la duración, la renta, la forma de pago, la fianza y las demás condiciones pactadas.
La normativa principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque determinadas cuestiones pueden estar afectadas por otras normas y por las modificaciones legislativas posteriores.
2. Duración del contrato
La duración inicial del contrato puede ser la que acuerden las partes. Sin embargo, en los contratos de vivienda habitual existen determinadas prórrogas obligatorias establecidas legalmente.
En los contratos celebrados por personas físicas, el arrendatario puede tener derecho a permanecer en la vivienda durante un período mínimo legal, salvo que concurran las circunstancias previstas por la normativa.
Por ello, no basta con mirar únicamente la duración que aparece en el contrato: hay que comprobar también las prórrogas legales que puedan resultar aplicables.
3. ¿Puede el inquilino abandonar la vivienda?
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que comunique su decisión al propietario con la antelación legalmente establecida.
El contrato puede establecer una indemnización por desistimiento dentro de los límites previstos por la legislación.
Es importante comunicar el desistimiento de forma que pueda acreditarse posteriormente, especialmente cuando existe riesgo de conflicto sobre la fecha de entrega de la vivienda.
4. La renta
La renta es la cantidad que el inquilino debe pagar por el alquiler de la vivienda.
El contrato debe establecer la cantidad inicial y la forma y periodicidad del pago. En principio, el pago se realiza mensualmente, salvo que exista un acuerdo válido diferente.
La actualización de la renta merece especial atención, ya que no siempre puede aplicarse libremente el porcentaje que figure en una cláusula contractual. Las limitaciones legales vigentes en cada momento pueden afectar a las actualizaciones.
Por ello, antes de aplicar una subida conviene comprobar la fecha del contrato, la cláusula de actualización y la normativa vigente en el momento de realizar la revisión.
5. Fianza
En los contratos de vivienda habitual se exige una fianza equivalente a una mensualidad de renta.
La fianza sirve para responder de determinadas obligaciones del arrendatario y no debe confundirse con otras garantías adicionales que puedan haberse pactado dentro de los límites legales.
Al finalizar el alquiler, el propietario debe devolver la cantidad que corresponda una vez comprobado el estado de la vivienda y satisfechas las obligaciones pendientes.
6. Reparaciones y conservación de la vivienda
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
Por otro lado, corresponden normalmente al arrendatario las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Cuando aparece una avería importante, es recomendable comunicarla inmediatamente al propietario y conservar pruebas de la comunicación, especialmente fotografías, mensajes, correos electrónicos o presupuestos.
7. Obras realizadas por el inquilino
El inquilino no puede realizar determinadas obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin contar con la autorización correspondiente del propietario.
Antes de hacer reformas, instalaciones o modificaciones importantes es conveniente revisar el contrato y obtener autorización por escrito cuando sea necesaria.
8. Gastos del alquiler
No todos los gastos relacionados con una vivienda corresponden necesariamente a la misma parte.
El contrato puede establecer determinadas obligaciones sobre gastos y servicios, pero estas cláusulas deben respetar los límites establecidos por la legislación.
Hay que distinguir entre gastos como suministros, comunidad, impuestos, reparaciones y servicios, porque su tratamiento jurídico no es necesariamente el mismo.
9. ¿Puede el propietario entrar en la vivienda?
La vivienda alquilada constituye el domicilio del inquilino. El propietario no puede entrar libremente en ella por el simple hecho de ser dueño.
Para acceder a la vivienda normalmente será necesario contar con el consentimiento del arrendatario, salvo situaciones excepcionales previstas legalmente.
Esto también se aplica cuando el propietario desea comprobar el estado de la vivienda o realizar determinadas reparaciones.
10. Incumplimiento del contrato
Tanto propietario como inquilino deben cumplir las obligaciones establecidas en el contrato y en la legislación.
El impago de la renta, los daños intencionados en la vivienda, determinadas actividades molestas o prohibidas o el incumplimiento de otras obligaciones pueden dar lugar a consecuencias legales y, en determinados casos, a la resolución del contrato.
Del mismo modo, el inquilino puede reclamar cuando el propietario incumple sus obligaciones legales o contractuales.
11. Finalización del alquiler
El contrato puede terminar por diferentes motivos: cumplimiento del plazo correspondiente, desistimiento del inquilino, acuerdo entre las partes, incumplimiento contractual u otras causas previstas legalmente.
Al abandonar la vivienda es aconsejable documentar la entrega de las llaves y el estado del inmueble. También puede ser conveniente realizar fotografías y conservar una copia del documento de entrega.
12. Desahucio
El propietario no puede expulsar al inquilino de la vivienda por su propia cuenta.
Cuando existe una causa legal para recuperar la posesión y el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda, debe acudirse al procedimiento judicial correspondiente.
Ante una demanda de desahucio es especialmente importante actuar dentro de los plazos establecidos y buscar asesoramiento jurídico.
13. Alquileres en zonas tensionadas
La legislación española contempla determinadas medidas específicas para los mercados residenciales tensionados.
Estas medidas pueden afectar, entre otras cuestiones, a la renta de determinados nuevos contratos, a las actualizaciones y a las obligaciones de los propietarios, dependiendo de las circunstancias concretas.
Por ello, para saber qué límites se aplican a un alquiler concreto hay que comprobar la ubicación de la vivienda, la condición del propietario, el contrato anterior y la normativa vigente.
14. Consejos para el inquilino
Antes de firmar un contrato es recomendable:
- Leer todas las cláusulas y pedir aclaración sobre las que no se entiendan.
- Comprobar la renta y las condiciones de actualización.
- Revisar quién asume cada gasto.
- Comprobar la cantidad de la fianza y las garantías adicionales.
- Hacer fotografías del estado de la vivienda al entrar.
- Guardar contratos, recibos y comunicaciones.
- Comunicar por escrito las averías y problemas importantes.
- Conservar justificantes de todos los pagos.
- Documentar la entrega de las llaves al finalizar el alquiler.
15. Consejos para el propietario
El propietario también debe conocer sus obligaciones. Es recomendable formalizar correctamente el contrato, respetar los derechos del arrendatario, mantener la vivienda en condiciones adecuadas y documentar las comunicaciones importantes.
Cuando exista un conflicto, no es aconsejable recurrir a medidas de hecho como cambiar cerraduras, cortar suministros o entrar en la vivienda sin autorización.
Legislación aplicable
La normativa sobre alquiler de vivienda puede cambiar con el tiempo. Entre las normas más relevantes se encuentra la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, además de las modificaciones posteriores y de otras disposiciones que puedan resultar aplicables.
En cuestiones como actualización de la renta, zonas tensionadas, grandes tenedores, duración, prórrogas o límites de precios, es especialmente importante comprobar la normativa vigente en la fecha en que se produce el hecho.
Aviso: Esta guía tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de la normativa puede variar según las circunstancias concretas de cada contrato y vivienda.