Primer Real Decreto-ley: protección de la función social y ampliación de la oferta de vivienda asequible.
https://www.boe.es/boe/dias/2026/09/30/pdf
Es el texto amplio. Incluye la protección frente a determinados desahucios hasta 2030, prórroga de alquileres hasta dos años para determinados contratos que vencen antes de finales de 2028, límite a determinadas actualizaciones de renta, regulación de alquileres de temporada y habitaciones, restricciones a determinadas compras especulativas de fondos, incentivos fiscales para propietarios e inquilinos, financiación al 0 % para primera vivienda, IVA del 4 % para determinadas viviendas protegidas, IVA del 10 % para determinados alquileres turísticos, modificaciones de la fiscalidad de las SOCIMI, medidas sobre viviendas vacías y refuerzo del parque público.
Segundo Real Decreto-ley: estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Es el texto separado que introduce la renovación automática de los contratos de vivienda habitual, con excepciones y salvaguardas para determinadas situaciones del propietario. La propia Moncloa confirma que se trata de un decreto independiente.
Protección frente a los desahucios
El primer Real Decreto-ley amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 el denominado escudo social frente a determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento cuando concurran situaciones de vulnerabilidad y no exista una alternativa habitacional. La referencia oficial confirma expresamente esta ampliación y señala que se refuerzan tanto las suspensiones para determinados propietarios como una enervación extraordinaria en los casos de desahucio por impago de rentas.
La norma también contempla mecanismos para que las administraciones actúen ante estas situaciones. Entre las medidas figura la compensación a los propietarios afectados por determinadas suspensiones, cuestión que habrá que analizar con especial cuidado en el articulado definitivo porque determina cuándo el propietario tiene derecho a ser indemnizado y cómo se calcula dicha compensación. La información publicada hoy confirma esta obligación de compensación.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que estén vigentes y cuyo vencimiento se produzca antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años, manteniendo durante ese periodo las condiciones del contrato en los términos establecidos por la norma. La referencia oficial del Gobierno confirma tanto el plazo de dos años como la fecha límite de los contratos afectados.
Esta medida corresponde al primer decreto, y no debe confundirse con el segundo decreto, que establece un sistema diferente de renovación automática de los contratos.
También se mantiene una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta. La información publicada sobre el texto aprobado sitúa el límite en el 2 % en determinados supuestos y durante el periodo establecido por la norma.
Renovación automática de los alquileres
El segundo Real Decreto-ley se dedica específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. La propia referencia oficial del Gobierno confirma que introduce la renovación automática de los contratos, con determinadas salvaguardas.
Esta es la medida que ha quedado separada del resto. Las informaciones publicadas hoy describen el sistema como una renovación automática por periodos adicionales, con excepciones cuando el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para determinados familiares y con condiciones específicas cuando pretende poner fin a la relación contractual.
Esta parte es especialmente importante jurídicamente y prefiero no darte como definitiva la duración exacta, los plazos de preaviso y las posibles indemnizaciones hasta disponer del articulado íntegro del BOE. Hay informaciones publicadas hoy que hablan de cinco años adicionales y otras formulaciones diferentes.
Alquiler de temporada
El primer decreto regula expresamente los alquileres de temporada para evitar que esta modalidad se utilice para eludir las reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual.
La idea fundamental de la nueva regulación es que la temporalidad del contrato tenga una causa real que la justifique. Por tanto, no bastaría simplemente con denominar «de temporada» a un contrato para excluirlo de las reglas de vivienda habitual. La referencia oficial confirma que se introduce esta regulación para combatir el fraude.
Alquiler por habitaciones
También se regula el alquiler de habitaciones, con el objetivo de impedir que la fragmentación de una vivienda permita sortear las reglas aplicables al alquiler residencial.
La regulación pretende evitar que, por ejemplo, una vivienda que individualmente tendría un determinado límite de renta pueda generar una renta total muy superior simplemente mediante varios contratos de habitaciones. Esta cuestión ya cuenta con precedentes autonómicos y la nueva norma estatal incorpora una regulación específica, respetando las competencias civiles autonómicas donde corresponda.
Compras de vivienda por fondos de inversión
El primer decreto establece una prohibición temporal de determinadas compras especulativas de viviendas por fondos de inversión, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2028. Esto aparece expresamente en la referencia oficial del Gobierno.
Aquí existe un detalle técnico muy importante: no se trata simplemente de prohibir que cualquier sociedad o fondo pueda comprar una vivienda. La norma delimita las operaciones consideradas especulativas y establece determinados criterios sobre la forma de adquisición y el destino de las viviendas.
Por eso, para un informe jurídico habrá que estudiar con precisión qué comprador queda afectado, qué operación se considera prohibida y cuáles son las excepciones, especialmente cuando las viviendas se destinen a alquiler social o asequible.
Fiscalidad de los propietarios que alquilan
El decreto introduce nuevos incentivos fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas bajo determinadas condiciones, con el objetivo de favorecer el alquiler residencial y las reducciones de renta.
Las informaciones sobre el texto aprobado describen reducciones del rendimiento del alquiler que pueden alcanzar porcentajes muy elevados cuando concurren determinadas circunstancias relacionadas con el precio, la vivienda, la zona o el perfil del arrendatario. Se han publicado porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % y 70 %, además de otros supuestos específicos.
Este punto merece un análisis separado porque no significa que todos los propietarios puedan dejar de tributar por el 100 % del alquiler. El porcentaje dependerá de que se cumplan las condiciones previstas para cada modalidad.
Deducción fiscal para los inquilinos
Esta es una de las medidas que más nos interesaban para el futuro informe de LeyLegal.com.
El decreto introduce una deducción estatal en el IRPF para determinados arrendatarios de vivienda habitual. La información publicada hoy sitúa el umbral general en una base imponible inferior a aproximadamente 33.007 euros, con una deducción del 10 % y una base máxima que puede llegar a 11.630 euros, lo que supone una deducción máxima de aproximadamente 1.163 euros anuales.
No obstante, la deducción no funciona simplemente como «10 % para cualquiera que gane menos de 33.000 euros». Existen límites progresivos para determinados niveles de renta y, según la información publicada, está vinculada especialmente a viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
Este es precisamente uno de los puntos que conviene estudiar directamente sobre el articulado del BOE, porque habrá que determinar con exactitud el concepto de base imponible, el límite, el porcentaje aplicable, la situación de las zonas tensionadas y desde qué ejercicio fiscal se aplica.
Primera vivienda: financiación al 0 %
Se crea un mecanismo de financiación destinado a personas que quieran acceder a su primera vivienda y que tengan ingresos suficientes para afrontar el coste ordinario pero no dispongan del ahorro necesario para cubrir la entrada.
La medida contempla financiación mediante el ICO, que puede cubrir hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, y con tipo de interés del 0 % según lo explicado por la ministra de Vivienda.
No debe confundirse esta medida con una subvención directa de 50.000 euros: se trata de un mecanismo de financiación, por lo que las condiciones de devolución y los requisitos de acceso son fundamentales.
IVA del 4 % para vivienda protegida y pública
El decreto reduce al 4 % el IVA aplicable a determinadas operaciones vinculadas a la construcción de vivienda pública y vivienda protegida con calificación permanente. El Gobierno presentó esta medida como un mecanismo para favorecer el aumento de la oferta de vivienda asequible.
Por tanto, tampoco se trata de una reducción general del IVA para cualquier vivienda nueva.
Pisos turísticos
Se modifica la fiscalidad de determinados alquileres turísticos y se establece un IVA del 10 % para los pisos turísticos en los supuestos contemplados por la norma.
Este porcentaje es importante porque durante la negociación se había manejado públicamente una tributación del 21 %, pero el Gobierno confirmó que el texto finalmente aprobado fija el 10 %.
La aplicación está relacionada con las condiciones del alquiler y con determinadas prestaciones propias de la actividad turística. La norma también pretende evitar que determinados alquileres de corta duración se utilicen para eludir la regulación del alquiler residencial.
Fiscalidad de las SOCIMI
El decreto modifica el régimen fiscal de las SOCIMI, con el objetivo declarado de orientar una mayor parte de su actividad hacia la vivienda asequible.
Las informaciones sobre el texto aprobado señalan un incremento de la tributación de determinados beneficios no distribuidos vinculados a inmuebles residenciales, con un gravamen que puede alcanzar el 25 %, acompañado de reducciones cuando se cumplen determinadas condiciones de alquiler asequible y reinversión.
Es una modificación dirigida fundamentalmente a las sociedades inmobiliarias y no al propietario particular que alquila una vivienda.
Viviendas vacías e IBI
El paquete también modifica determinados mecanismos relacionados con el IBI de las viviendas vacías y permite a los ayuntamientos aplicar recargos superiores en determinados supuestos.
La información publicada sobre el texto contempla recargos que pueden alcanzar hasta el 50 % para determinados propietarios con varias viviendas residenciales y hasta el 100 % cuando concurren determinadas circunstancias, como una prolongada situación de vivienda vacía. También se contemplan medidas relacionadas con viviendas de uso turístico en determinadas zonas.
Aquí será especialmente importante distinguir entre lo que autoriza la norma estatal y lo que finalmente debe establecer cada ayuntamiento mediante su ordenanza fiscal.
Venta de viviendas a entidades públicas
El paquete incorpora incentivos fiscales para facilitar que determinadas viviendas pasen al parque de vivienda social o asequible.
Entre las medidas descritas figura una exención de hasta el 100 % de determinadas ganancias patrimoniales cuando se transmita una vivienda a organismos o entidades públicas destinadas a vivienda social o asequible, bajo las condiciones y límites establecidos. Se ha señalado como fecha límite de determinadas operaciones el 31 de diciembre de 2027 y un valor máximo de 800.000 euros.
Este es otro punto que deberá comprobarse artículo por artículo antes de publicarlo como análisis jurídico definitivo.
Protección del parque público de vivienda
El primer decreto establece mecanismos para blindar el parque público de vivienda, de modo que las viviendas financiadas con recursos públicos mantengan su finalidad residencial y no puedan terminar posteriormente en operaciones especulativas.
También se refuerza el papel de CASA 47, la entidad estatal de vivienda, para ampliar el parque público y movilizar recursos y suelo destinados a vivienda asequible. El Gobierno incluye esta actuación dentro del bloque destinado a incrementar la oferta pública.
Otras modificaciones fiscales
El paquete contiene además modificaciones en distintos impuestos relacionados con la vivienda, entre ellos IRPF, IVA, IBI, tributación de las SOCIMI y determinadas operaciones inmobiliarias.
También se modifica el régimen de determinados valores utilizados en la fiscalidad local relacionada con la transmisión de inmuebles. Las informaciones publicadas señalan cambios en los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, aunque este apartado requiere igualmente acudir al articulado definitivo para precisar su aplicación concreta.
Descargo de responsabilidad
Descargo de responsabilidad: La información contenida en este artículo se ha elaborado a partir de las medidas anunciadas por el Gobierno y de la información disponible públicamente sobre los Reales Decretos-ley aprobados por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre de 2026. A fecha de publicación de este contenido, no se ha podido verificar directamente en el Boletín Oficial del Estado la publicación de los textos normativos íntegros y definitivos, por lo que las medidas, requisitos, cuantías, plazos y condiciones aquí descritos quedan sujetos a su comprobación con el texto oficial publicado en el BOE.
Este contenido tiene carácter meramente informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni profesional. Una vez publicados oficialmente los Reales Decretos-ley, deberá consultarse su redacción definitiva para determinar con exactitud su alcance, entrada en vigor, requisitos de aplicación, excepciones y efectos jurídicos y fiscales.
LeyLegal.com actualizará este contenido cuando los textos oficiales sean publicados en el BOE, incorporando, cuando proceda, las referencias oficiales, artículos concretos y modificaciones que resulten necesarias.