Es importante distinguir entre lo que el Gobierno ha aprobado y lo que ya ha quedado definitivamente convalidado por el Parlamento.
Informe sobre los nuevos Reales Decreto-ley de vivienda aprobados por el Gobierno
Fecha de aprobación: 6 de octubre de 2026
Publicación en el BOE: 7 de octubre de 2026
Los nuevos Reales Decreto-ley de vivienda han sido aprobados por el Gobierno y publicados en el Boletín Oficial del Estado, pero todavía están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
Por tanto, su aprobación por el Gobierno no equivale a una convalidación parlamentaria definitiva. La situación jurídica de estas normas deberá comprobarse nuevamente cuando la Diputación Permanente se pronuncie sobre ellas.
El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos nuevos Reales Decreto-ley relacionados con la vivienda. Los textos fueron publicados en el BOE el 7 de octubre.
Se trata del Real Decreto-ley 28/2026 y del Real Decreto-ley 29/2026.
Al encontrarse las Cortes Generales disueltas, corresponde a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados decidir sobre su convalidación o derogación.
1. ¿Por qué se han aprobado nuevamente?
El Gobierno ya había aprobado el 29 de septiembre de 2026 otros Reales Decreto-ley relacionados con la vivienda.
Aquellos textos no fueron convalidados por el Congreso de los Diputados y quedaron derogados.
El Gobierno ha aprobado ahora dos nuevos textos que mantienen parte de las medidas anteriores e incorporan modificaciones.
2. Real Decreto-ley 28/2026
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, establece medidas urgentes destinadas a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Prórroga de los contratos de alquiler
Una vez transcurrido el periodo mínimo legal de cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, se establece un nuevo régimen de prórrogas sucesivas conforme a las condiciones previstas en el propio Real Decreto-ley.
Para evitar determinadas prórrogas, el arrendador deberá comunicar su voluntad de no renovar con la antelación establecida legalmente, mientras que el arrendatario deberá respetar el plazo correspondiente.
Indemnización al arrendatario
El texto contempla determinados supuestos en los que el arrendador deberá indemnizar al arrendatario cuando comunique válidamente su voluntad de no continuar con el contrato.
El cálculo y las excepciones dependen de las circunstancias previstas en la propia norma.
Contratos actualmente vigentes
El Real Decreto-ley también contiene disposiciones transitorias para determinar cómo afecta el nuevo régimen a determinados contratos que ya se encuentran en vigor.
El Real Decreto-ley 28/2026 establece como fecha de entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, sin perjuicio de su situación parlamentaria y de las disposiciones específicas que correspondan.
3. Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, contiene un conjunto más amplio de medidas destinadas, según su exposición de motivos, a la protección de la función social de la vivienda y a la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Protección frente a determinados desahucios
Se establece un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando concurran los requisitos establecidos por la norma, especialmente en situaciones de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional.
Alquileres temporales y de habitaciones
El texto introduce nuevas reglas destinadas a diferenciar el arrendamiento de vivienda habitual de los alquileres temporales, los alquileres de habitaciones y los alojamientos de carácter turístico.
Los contratos temporales deberán responder a una causa que justifique su duración limitada, conforme a los requisitos establecidos en la norma.
Deducción fiscal para determinados inquilinos
El Real Decreto-ley contempla una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para determinados contribuyentes, condicionada al cumplimiento de los requisitos económicos y personales establecidos.
La aplicación de esta deducción dependerá del cumplimiento de todos los requisitos establecidos en la normativa tributaria. No todos los arrendatarios tendrán automáticamente derecho a ella.
Incentivos fiscales para propietarios
También se contemplan modificaciones fiscales destinadas a incentivar el alquiler residencial y determinadas modalidades de alquiler asequible.
Financiación para la adquisición de primera vivienda
El Real Decreto-ley contempla un mecanismo de financiación destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda.
En determinados supuestos, la financiación podrá alcanzar hasta el menor de los siguientes importes:
- El 20 % del valor de la vivienda.
- 50.000 euros.
El mecanismo contempla financiación sin intereses y otras condiciones que deberán aplicarse conforme a lo establecido en la norma y a su posterior desarrollo.
Vivienda pública y vivienda asequible
El decreto incorpora diferentes medidas destinadas a incrementar el parque público y promover la construcción y financiación de vivienda destinada al alquiler social o asequible.
Vivienda turística
También se contemplan medidas fiscales relacionadas con determinadas viviendas destinadas a alojamiento turístico, incluyendo la posibilidad de establecer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en los supuestos previstos.
La aplicación efectiva de determinadas medidas dependerá de las decisiones que adopten las administraciones competentes y de los requisitos establecidos en la propia norma.
Medidas relativas a las SOCIMI
El Real Decreto-ley incorpora asimismo modificaciones fiscales relacionadas con determinadas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, especialmente respecto de beneficios no distribuidos vinculados a la actividad residencial.
4. La situación parlamentaria: una cuestión fundamental
La aprobación por el Consejo de Ministros y la publicación en el BOE no deben confundirse con la convalidación parlamentaria.
Al encontrarse las Cortes Generales disueltas, corresponde a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados ejercer las funciones que constitucionalmente le corresponden respecto de estos Reales Decreto-ley.
5. Resumen de la situación jurídica
| Norma | Situación |
|---|---|
| RDL 28/2026 | Aprobado por el Gobierno y publicado en el BOE. |
| RDL 29/2026 | Aprobado por el Gobierno y publicado en el BOE. |
| Convalidación parlamentaria | Pendiente. |
| Órgano competente | Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. |
| Situación de las Cortes | Disueltas por la convocatoria de elecciones generales. |
Conclusión
El Gobierno ha aprobado dos nuevos Reales Decreto-ley de vivienda, publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026.
Las normas contienen medidas relativas a los contratos de arrendamiento, protección frente a determinados desahucios, alquileres temporales y de habitaciones, fiscalidad, primera vivienda, vivienda pública y vivienda asequible, entre otras materias.
No obstante, a fecha de publicación de este informe, ambos Reales Decreto-ley están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
Por ello, debe distinguirse entre las medidas aprobadas y publicadas por el Gobierno y su situación parlamentaria definitiva.
Nota: Este informe tiene carácter informativo y debe interpretarse conforme al texto oficial de los Reales Decreto-ley publicados en el Boletín Oficial del Estado y a las posteriores decisiones de las instituciones competentes.
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Texto oficial en el BOE - Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Texto oficial en el BOE